2013房地产估价师《经营与管理》重点详解第一章2

2013房地产估价师《经营与管理》重点详解第一章2 来源：233网校2013年9月19日【233网校：轻松考试，快乐生活！】
第一章
第二节房地产投资的形式与利弊

一、房地产直接投资
开发投资→增量供给。建成后的房地产用于出租或经营，短期开发投资→长期置业投资。
置业投资的两个目的：①自用;②投资。置业机构投资者的选择：⑴缺乏投资经验且具有低风险偏好的投资者，购买黄金地段优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，风险小;⑵具备投资经验又有风险偏好型的投资者，购买优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大。
㈠投资房地产企业股票或债券
㈡投资房地产投资信托基金
优越性：收益相对稳定——主要来源于租金收入流动性很好——可进行交易
REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。
把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。主要做法是：银行将个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。
三、房地产投资的利弊
适于长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益。优点包括：
易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金，金融机构都愿意提供抵押贷款服务，给置业投资者提供了很多选择。
能抵消通货膨胀的影响。通货膨胀分类：预期通货膨胀和非预期通货膨胀。房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，资产的重置成本不断上升，说明房地产投资具有增值性。房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退过程中，其使用价值不变，因此具有保值性。一般情况下，房地产价格的上涨率都会大于总体物价水平的上涨率。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。房地产投资可以抵消通胀，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。房地产投资能够增值，是在正常市场条件下从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。
㈡房地产投资之弊

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大家好！我是会计专业的，今年想报考房产估价师，不知道难度大不大，该怎么样复习，请各位多指教