2013房地产估价师理论与方法第七章习题

2013房地产估价师理论与方法第七章习题 来源：233网校2013年8月27日【233网校：中国教育考试第一门户】
第七章收益法及其运用
1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
B.风险能够准确预测
D.收益和风险都能够准确预测
A.159.56
C.169.39
3、某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7.59％。该房地产的价格为（ ）万元。
B.329
D.446
A.5061.44
C.5562.96
5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
B.549
D.816
A.5208
C.695
7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
B.97.87
D.99.33
A.180
C.200
9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
B.210
D.217
A.13
C.16
11、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（ ）万元。
B.1309.9
D.900.6
A.228.23
C.224.74
13、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格最接近（ ）万元。
B.283
D.291
A.280
C.290
15、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，风险报酬率为无风险报酬率的25％。该写字楼目前的价格为（ ）万元。【2011年真题】
B.5546.94
D.6772.85
A.40
C.39.22
17、有效毛收入乘数是类似房地产的（ ）除以其年有效毛收入所得的倍数。
B.租金
D.净收益
A.500
C.800
19、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（ ）。
B.8.75％
D.10.19％
A.建筑物重置价
C.土地价格
21、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（ ）万元。
B.119.2
D.120.0

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