2012年房地产估价师案例与分析权威卷及答案(第二套)

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:09:40

2012年房地产估价师案例与分析权威卷及答案来源：233网校2012年9月17日【233网校：中国教育考试第一门户】
一、问答题
请问：1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?

某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。

二、单项选择题
1．应根据何种用途对该两幢房屋进行估价，以下说法正确的为（）。
B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
A．自行改变
C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
3．该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。
B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
A．该两幢房屋的正常市场价值
C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
A．政府房地产管理部门
C．政府土地管理部门
6．评估时依据的建筑面积应为（）。
B．600m2
D．以上三个面积都不行
A．房地产管理部门
C．有资格的房地产估价机构

为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
A．百分率法
C．价格变动率法
9．对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为（）元/m2。
B．3484
D．3658