房地产估价的基本要素和分类

房地产估价的基本要素和分类 来源：233网校2008年1月2日【233网校：中国教育考试第一门户】
（六）方法
（七）信息
时价，指房地产评估基准时点的价格。它是估价人员依估价基准时点，考虑各种价格因子而确定的一种静态价格。由估价目的所决定的估价方法不同，时价的形式也就不同。如重置完全价格、收益现值、市场交易比较价格，等等。时价的确定应抓住时点和与评估目的相匹配的价格标准两个基本要素。具体他说，对涉及产权转移的房地产估价，应采用市场类比现时价格；对国有企业之间的联合、合并，不涉及产权变更的，应采用重置价格，以保证国有资产核算体系的统一性及各方利益关系处理的一致性。
（一）房产评估与地产评估
一是房产所有权转移的估价，其评估范围包括房产本身的价格及与房产相关联的地产价格的估算。估价的结论是房产的全部价值和关联土地使用权转让价的总和。
地产评估是对地产价格的估算，并以时价来反映土地财富的交换价格。地产在评估中居于标识性地位，也可分为两种情况：
二是保留土地权属的土地租赁价格评估，其实质是对一定期限内土地总收益的年折算费用的估算。费用构成项目包括、附着物的年折旧费、管理费、绝对地租、级差地租、税金和利润。
两者的主要区别是：房产评估以占主导地位，房产是交易的主体，交易的目的是保留现有房产的续使用，地产只是房产继续使用的一个条件。地产评估以地占主导地位，地产是交易的主体，取得地产是目的，土地上的房屋及其附着物只是一个关联因素，对土地权属获得者来说，其使用价值退居次要地位，或仅仅只考虑其残值。
（二）单项评估与整体评估
房地产整体评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价，这就需要将这个房地产资产作为一个综合体进行整体评估乙如对某一工业区房地产作整体评估，各单项房产、地产的价格之和，只能作为整体的基础价格。除了考虑各单项资产的价格之外，还应考虑以下八大因素：一是生产性房产的质量及整体功能；二是非生产性房产的整体质量及与生产性房产的比例关系；三是基础设施的质量功能状态及生产性和非生产性房产的配套性；四是土地等级及其使用结构；五是周边环境状态；六是工业区的发展前景；七是隐含的元形资产价值；八是潜在的相关收益能力。只有将这些因素综合起来考虑，才能正确判断该房地产综合体的整体价值。
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