多选（1

2015年房地产估价师《理论与方法》练习题五 来源：233网校2014年12月17日【233网校：中国教育考试第一门户】
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二、多项选择题

1、不能独立使用、处分的房地产，如（ ）不宜作为抵押物。

A.一个球场

B.一个高尔夫球洞

C.一条保龄球球道

D.封闭使用的大院深处的一幢房屋

E.一个游泳池

【正确答案】：BCD

【答案解析】：不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一个保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。参见教材P398。

2、成本法主要适用于评估（ ）的房地产。

A.新开发的

B.危险房

C.正在开发建设

D.计划开发建设

E.针对特定使用者的特殊需要

【正确答案】：ACDE

【答案解析】：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。参见教材P271。

3、最高最佳使用包括上（ ）的最佳。

A.用途

B.规模

C.集约度

D.档次

E.规划

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。参见教材P165。

4、对房地产区位因素进行分解，不包括（ ）方面。

A.交通

B.地势

C.环境景观

D.面积

E.外部配套设施

【正确答案】：BD

【答案解析】：房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。参见教材P130。

5、在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有（ ）。

A.独立、客观、公正

B.诚实信用原则

C.替代原则

D.最高最佳利用原则

E.合法原则

【正确答案】ACDE

6、根据人口增长的绝对数量，人口增长有（ ）几种情况。

A.人口正增长

B.人口累计增长

C.人口净增长

D.人口零增长

E.人口负增长

【正确答案】：CDE

【答案解析】：根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。参见教材P135。

7、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（ ）。

A.明朗、稳定及长远的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个较多公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

【正确答案】：CD

【答案解析】：假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库。参见教材P322。

8、运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（ ）。

A.传统方法

B.现金流量折现法

C.成本法

D.市场法

E.总和法

【正确答案】：AB

【答案解析】：运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。参见教材P327。

9、下列属于一宗房地产的位置因素的是（ ）。

A.方位

B.坐落

C.楼层

D.临街状况

E.交通条件

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：参见教材P53。E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。

10、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。

A.环境景观

B.离市中心距离

C.朝向

D.城市规划限制条件

E.地势

【正确答案】：ABC

【答案解析】：区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。参见教材P196。

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