多选（11

2015年房地产估价师《理论与方法》练习题四 来源：233网校2014年12月17日【233网校：中国教育考试第一门户】
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11、基准地价修正法是一种（ ），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。

A.直接估价方法

B.间接估价方法

C.精确的估价方法

D.经验性的估价方法

【正确答案】：ABD

【答案解析】：制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度；②将标准临街深度划分为若干等份；③确定临街深度价格递减率；④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。参见教材P375。

【该题针对“路线价法”知识点进行考核】

12、房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。

A.取得土地使用权时的出让金或转让金

B.基础设施建设费

C.公共配套设施建设费

D.勘察设计和前期工程费

E.管理费

【正确答案】：BCD

【答案解析】：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。参见教材P277～278。

【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】

13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（ ）。

A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

【正确答案】：ACD

【答案解析】：B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价；E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P170。

【该题针对“谨慎原则”知识点进行考核】

14、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。

A.成交价格

B.议价时间

C.成交日期

D.付款方式

E.交易双方

【正确答案】：ACDE

【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况；②交易双方基本情况；③成交价格；④成交日期；⑤付款方式；⑥交易情况。参见教材P177。

【该题针对“搜集交易实例”知识点进行考核】

15、市场法适用的对象有（ ）。

A.标准厂房

B.在建工程

C.高档公寓

D.房地产开发用地

E.纪念馆

【正确答案】：ACD

【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。参见教材P174。

【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】

16、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（ ）。

A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

B.估价时点为现在，估价对象为未来状况

C.估价时点为未来，估价对象为未来状况

D.估价时点为未来，估价对象为现时状况

E.估价时点为现在，估价对象为历史状况

【正确答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P163。

【该题针对“估价时点原则”知识点进行考核】

17、土地实物因素包括（ ）。

A.面积

B.形状

C.地形

D.土壤

E.位置

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：土地实物因素包括：土地面积；土地形状；地形、地势；地基（工程地质）；土壤；土地开发程度。参见教材P122～124。

【该题针对“房地产自身因素”知识点进行考核】

18、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（ ）。

A.体现估价师的专业胜任能力

B.反映估价师的职业道德

C.保护估价师和估价机构

D.保护估价报告使用人

E.规避估价风险

【正确答案】：CDE

【答案解析】：参见教材P33。合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。

【该题针对“房地产估价要素”知识点进行考核】

19、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1．0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2．0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。

A.500

B.1000

C.2500

D.3000

【正确答案】：ACD

【答案解析】：明确基准地价的内涵和表达方式。其中，明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：①估价时点；②土地用途；③土地使用权性质；④土地使用期限；⑤容积率；⑥土地开发程度。参见教材P382～383。

【该题针对“城镇基准地价评估”知识点进行考核】

20、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（ ）。

A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值

B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值

C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值

D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值

E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值

【正确答案】：DE

【答案解析】：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。参见教材P236。

【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】

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