判断题（11

2015年房地产估价师《理论与方法》练习题五 来源：233网校2014年12月17日【233网校：中国教育考试第一门户】
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11、由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。（ ）

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P296。

12、对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 （ ）

【正确答案】：Y

【答案解析】：评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。参见教材P159。

13、某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。 （ ）

【正确答案】：N

【答案解析】：某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。参见教材P118。

14、市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。（ ）

【正确答案】：N

【答案解析】：市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。参见教材P173。

15、从一个城市来看，房地产价格总体上是从市中心向郊区递减。（ ）

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P83。

16、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60％、25％和15％，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90％、70％和80％，该建筑物的现时价格为835万元。（ ）

【正确答案】：Y

【答案解析】：建筑物的现时价格＝1000 60％ 90％＋1000 25％ 70％＋1000 15％ 80％＝835、【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

17、在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（ ）

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P177。据以判断交易价格是否是正常交易价格。

18、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元／㎡，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元／㎡，容积率为2．5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）

【正确答案】：N

【答案解析】：甲的楼面地价＝土地单价／容积率＝1400／4＝350（元／㎡），

V∞＝V40 1／K40＝350 （1＋6）40／[（1＋6）40－1]＝387.69（元／㎡）。

乙的楼面地价＝土地单价／容积率＝900／2.5＝360（元／㎡），

V∞＝V50 1／K50＝360 （1＋6）50／[（1＋6）50－1]＝380.67（元／㎡）。

则投资乙地块比甲地块更经济。参见教材P219。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

19、从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。 （ ）

【正确答案】：N

【答案解析】：这是从权益状况的角度来划分的。参见教材P70。

20、一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1．67％，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。（ ）

【正确答案】：Y

【答案解析】：60－8＝52（年）参见教材P298。

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