试题（11

2012年房地产估价师理论与方法试题精选及答案 来源：233网校2011年12月17日【233网校：中国教育考试第一门户】

11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（ ）元/平方米
B.2410
D.2450
解析：逐年上涨额的平均数d=[（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米

12、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）
B.大于报酬率
D.无法知道
解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。

13、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%
B.6.9
D.9
解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+*0.09=6.9%

14、与报酬率性质不同的名词有（ ）
B.折现率
D.空置率
解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

15、基本完好房的成新率为（ ）
B.九、八成新
D.七、六成新
解析：房屋新旧程度的判定标准是：
2)基本完好房：七、六成；
4)严重损坏房及危险房：三成以下。

16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）
B.5200
D.6264
解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：V=A/Y*[1-1/（1+Y）t]+Vt/t=216/8%*[1-1/2]+5616/2=5200万元

17、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
B.42
D.77
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100万元。

18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
B.237.50
D.395.83
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25万元。

19.收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。
B.最佳约度
D.最佳用途
解析: 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

20、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ）
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减
解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。

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