多项选择题：2012年房地产估价师理论与方法模拟试题及答案

2012年房地产估价师理论与方法模拟试题及答案 来源：233网校2011年12月13日【233网校：中国教育考试第一门户】
二、多项选择题
A、开发商所期望获得的利润
C、开发商所能获得的平均利润
E、开发商所能获得的税前利润
解析：开发利润应是所得税前的利润，从社会客观的角度出发，开发商所能获得的开发利润应是社会平均利润。
A、繁华程度
C、容积率
E、周围环境
解析：见教材。
A、深度百分率
C、收益率
E、其他价格修正率
解析：见教材。
A、求得的路线价已是正常价格
C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
答案：AC
5、在实际中计算地租量的方法有（）。
B、由地租求出地租
D、由土地开发成本求出地租
答案：ABCE
6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
B、在写字楼旁新建大型游乐场
D、常常遭受洪水威胁
解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。
A、委托估价合同
C、估价人员的作息时间
E、估价项目来源和接洽情况
解析：见教材。
A、交通建设
C、人口素质变化
E、城市规划的指定与修改
解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。
A、商品房销售中的起价
C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
E、采用收益法确定的参考价格
解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。
A．征地费
C．住宅小区内的营业性用房建设费用
答案：AB
11、毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是。
B．由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较客观的数值
D．忽略了房地产租金以外的收入
解析：D为毛租金乘数法的缺点。
A．开发成本
C．经营用房的建筑安装费
答案：ABD
13、房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的
B．装修的完好、损坏程度
D．使用年限的长短
解析：房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。
A．征地费及拆迁安置补偿费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
E．住宅建筑、安装工程费
解析：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。
A．房地剩余技术
C．土地剩余技术
答案：CD

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